La relance du marché immobilier et l’accès au logement pour le plus grand nombre passent par des investissements privés dans le « locatif ». L’État a décidé de davantage les soutenir.
L’année 2024 est à marquer d’une pierre blanche : alors que des mesures avaient déjà été mises en œuvre au premier trimestre, le parlement a voté à la mi-mai un nouvel ensemble d’aides pour soutenir le marché immobilier. Elles s’adressent aux particuliers désireux de devenir propriétaires (lien vers article dédié), notamment via une hausse des plafonds pour être éligible aux primes à l’achat ou subventions liées aux prêts.
Reste que le secteur souffre également d’une pénurie de biens destinés à la location. C’est pourquoi les investisseurs privés auront accueilli positivement plusieurs dispositions, quand bien même sont-elles limitées pour la plupart à l’année 2024 (mais avec effet rétroactif au 1er janvier). Passons-les en revue…
Un crédit d’impôt de 20 000 euros
Rien de tel qu’un chèque (c’est évidemment une image…) pour convaincre. Cette mesure peu spectaculaire permet de donner un coup de pouce à l’investissement locatif mais aussi, dans le même temps, le secteur de la construction, que la crise du marché et la chute des transactions ont par ricochet touché de plein fouet : il s’agit d’un crédit d’impôt de 20 000 euros. Ainsi, cela concerne l’acquisition d’un logement neuf en VEFA (on parle de Vente en Etat Futur d’Achèvement – VEFA) : il lui faut en échange s’engager à mettre le bien en location dans un délai de quatre ans à compter de l’acte et cela, pour une durée minimale de deux ans. Le crédit est limité à 20 000 par personne physique (soit 40 000 euros pour un couple).
Un abattement spécial
L’État a souhaité compléter ce double soutien aux investisseurs personne physique en augmentant l’« abattement de construction spécial » de 2 à 4 %. Cette seconde mesure fiscale – qui vient s’ajouter à l’amortissement normal de 2 % pour créer un abattement fiscal de 6% pendant 6 ans (idem à l’amortissement accéléré bien connu des investisseurs passés) est calculée sur le coût de construction (prix d’achat hors terrain). L’abattement « spécial » ne peut dépasser les 250 000 euros, correspondant à une valeur totale d’acquisition de 6 à 8 moi d’€ ou 8-12 appartements. Cette mesure fondamentale est néanmoins réservée (pour répondre à la crise actuelle) aux achats de logements de type VEFA conclus durant la seule année 2024 et à condition que le ou les logements soient affectés à la location.
Certaines plus-values immunisées ou non taxées
Tous les cas de figure ayant été passés en revue, une mesure est par ailleurs dédiée aux investisseurs qui ont décidé de mobiliser le produit d’une vente d’immeuble ayant généré une plus-value. A la condition expresse que l’investissement concerne un (ou des) logement(s) utilisé(s) à des fins de gestion locative sociale ou un (ou des) logement(s) affichant une classe de performance énergétique A+, la plus-value sera considérée comme « immunisée ». En d’autres termes, elle ne sera pas taxée au titre de l’année où la vente a été réalisée, mais sera reportée sur un autre bien, utilisé en réemploi. La part revenant à l’État via le fisc devient de la sorte une forme de subvention…
Toujours en lien avec la taxation des plus-values, notons encore qu’en cas de vente d’un bien immobilier par un particulier au Fonds du Logement, la plus-value ou le bénéfice de cession seront exonérés d’impôt. Déjà applicable pour la vente à l’État, aux communes et aux syndicats de communes, cette règle devrait non seulement être profitable aux investisseurs, mais aussi aux foyers désireux de louer un logement social.
Une hausse de l’aide aux loyers…
Investir dans le locatif, c’est bien, mais faut-il encore que les foyers candidats à un logement puissent verser leur loyer ! Indirectement, en ayant décidé à la mi-mai de revoir à la hausse les subventions qui sont destinées aux familles locataires, les pouvoirs publics rassurent donc aussi les investisseurs. La mesure est assez simple : la part prévue par enfant à charge passe de 40 à 80 euros.
