Compte rendu de la réunion du 25 novembre 2025 – Chambre Immobilière
Ils étaient 175 professionnels — agents, syndics et promoteurs, membres et non membres — à répondre à l’invitation de la Chambre Immobilière, hier soir, pour une réunion décisive dans un contexte de marché encore fragilisé.
Une affluence inédite, reflet d’une profession en quête de solutions, de transparence et de perspectives concrètes. Au programme : tarifs des portails, évaluation immobilière, et accès au financement. Une matinée dense où chaque intervenant a apporté un éclairage essentiel sur les transformations profondes du secteur.
Un secteur en mutation : l’introduction d’EY
La séance s’ouvre sous la voix de David Syenave, représentant EY Luxembourg, qui plante immédiatement le décor : le marché luxembourgeois vit une période charnière. Le coût de la dette pèse toujours sur les transactions, les exigences réglementaires s’intensifient, et les agents comme les promoteurs doivent composer avec un besoin croissant de données fiables.
Un contexte qui rend indispensable, selon lui, de « mettre autour de la table tous les acteurs et tous les sujets qui façonnent désormais l’avenir de la profession ».
2025 : une année d’engagements pour la Chambre Immobilière
Le Président Paulo Madureira a poursuivi la séance en saluant « une communauté solidaire, mobilisée et consciente des défis majeurs qui nous attendent ».
Dès ses premiers mots, il rappelle l’importance de « se retrouver, d’échanger et de construire ensemble » — dans un climat où les enjeux sont nombreux et complexes. « Toutes les négociations que nous menons se déroulent dans un cadre strictement légal, professionnel et respectueux. Par souci de sérieux et de crédibilité, ces discussions ne sont pas exposées sur les réseaux sociaux, que ce soit Facebook, LinkedIn ou WhatsApp. Nous privilégions les faits, la continuité de l’action et un dialogue institutionnel, loin de toute agitation médiatique ».
Et des réunions, il y en a eu ! L’année 2025 aura été celle de la présence institutionnelle. La Chambre a multiplié les échanges : 9 réunions au sein de Build Europe, 2 à la BEI, et des collaborations structurantes avec LPVI/TEGOVA, Wortimmo, atHome et Immotop. 8 réunions avec le Comité de Direction, auxquelles s’ajoutent de multiples réunions politiques et sectorielles, montrant la dynamique croissante d’une profession qui cherche à parler d’une seule voix.
« Nous n’avons pas chômé en 2025. Certains combats et certains efforts n’ont pas encore porté leurs fruits — mais notre action s’inscrit dans une vision à long terme, et nous sommes convaincus que plusieurs de nos travaux aboutiront prochainement. Notre fédération est la représentante historique et légitime de la profession et comptons bien le rester, car nous œuvrons régulièrement avec les autorités publiques pour proposer et mettre en œuvre des mesures concrètes, visant à renforcer et faire évoluer les métiers de l’immobilier sur le long terme ». Entre autre, c’est grâce à l’action déterminante de la Chambre Immobilière, et au travail de la Section des Développeurs, que le Gouvernement a adopté les mesures fiscales concernant :
- la réduction de moitié de la base imposable en matière de droits d’enregistrement et de transcription ;
- l’amortissement accéléré à 6 % ;
- et l’imposition des bénéfices de cession au quart du taux global.
Ces mesures ont contribué directement et sans équivoque, au regain d’intérêt et à la reprise des ventes immobilières observées au cours des 6 premiers mois de l’année 2025.
Du côté des développeurs, plusieurs outils ont été mis en place pour aider les acquéreurs et renforcer la confiance : la mise en place de AIDES.lu et la plateforme CHARTE.lu, mais pas que…
Développeurs : une année de dialogue politique et bancaire –
Porte-parole de la Section Développeurs, Steve Vermeer est revenu sur une année marquée par une activité renforcée. Le réseau professionnel de la Section des Développeurs de la Chambre Immobilière s’est étendu : 40 membres actifs et 10 membres sympathisants depuis fin 2023, avec des groupes de travail aujourd’hui pleinement opérationnels.
En 2025, les discussions ont été nombreuses avec les décideurs politiques :
- Ministre des Finances Gilles Roth (3 rencontres),
- Ministre du Logement Claude Meisch (3 également),
- Ministre des Classes moyennes Lex Delles,
- Ministère de la Justice,
- Ministère de l’Économie,
- Partis politiques (CSV, LSAP, déi gréng).
Deux grands événements en présence de ministres ont permis d’aborder frontalement les sujets sensibles du moment : fiscalité, VEFA, et conditions d’accession.
Sur le terrain financier, la Section Développeurs a été particulièrement active auprès de l’ABBL, des banques individuelles, de l’OAI, du Fonds du logement ou encore de la SNHBM.
Un point ressort : les conditions bancaires restent un frein majeur.
VEFA 2025 : un marché prudent mais déterminé
Les chiffres présentés par la Section Développeurs confirment la dynamique contrastée du marché. Selon les données du 1er au 3e trimestre 2025, la VEFA montre à la fois une capacité de rebond et les signes d’un marché encore en recherche de stabilité.
Une production en deux temps
Au premier semestre, les volumes restent solides :
- Q1-2025 : 224 appartements,
- Q2-2025 : 228 appartements,
dont une large majorité vendue sur plan, signe que les acheteurs restent réceptifs lorsque les projets offrent sécurité, localisation et prix cohérents.
En revanche, Q3-2025 marque un net ralentissement, avec seulement 129 unités écoulées.
Un repli qui reflète les hésitations estivales liées aux conditions de financement, mais aussi les arbitrages différés par les ménages.
Sur plan, mi-fini, achevé : un marché toujours dominé par la VEFA pure
Les ventes « sur plan » restent la catégorie majoritaire, tandis que les biens « mi-finis » et « achevés » ne représentent qu’une part minoritaire.
Cette structure confirme que les promoteurs continuent de lancer leurs projets dans un contexte où la demande anticipée reste le moteur principal de la production.
Une structure d’acheteurs qui se stabilise
Les données par trimestre montrent une répartition relativement constante :
- les acquéreurs privés pour leur propre usage constituent le cœur du marché,
- les investisseurs privés suivent, mais avec un recul visible par rapport aux années précédentes,
- les institutionnels conservent une place marginale,
- et la part publique reste très limitée.
Cette composition illustre un marché désormais moins porté par l’investissement et davantage guidé par les besoins résidentiels des ménages.
Un enseignement clair
Le marché VEFA 2025 n’est ni euphoriquement reparti, ni bloqué. Il se situe dans une zone mêlant pragmatisme et attentisme, avec une demande réelle mais fortement conditionnée par :
- l’accès au financement,
- la capacité des projets à rassurer,
- et la stabilité des prix.
La profession en tire une conclusion : les acheteurs sont là, mais ils veulent des garanties, une vision claire et des projets solides.
Accès aux financements
L’enquête réalisée auprès des développeurs montre un secteur en recherche de stabilité.
Les taux d’intérêt autour de 3,5 % offrent une forme de respiration, mais la combinaison des exigences prudentielles (Bâle 4 pour les développeurs, 20 % de fonds propres pour les investisseurs privés) et les difficultés liées aux crédits relais créent un environnement où chaque montage financier devient un exercice d’équilibriste.
La profession formule plusieurs demandes :
- alléger les exigences d’apport personnel,
- adapter les conditions de crédit selon les garanties réelles des projets,
- et encourager des mécanismes bancaires plus souples, notamment un financement possible à partir de 20 % de préventes.
Autant de pistes qui pourraient, selon Steeve Vermeer, « redonner du souffle à l’investissement résidentiel ».
Évaluation immobilière : la fin des approximations
« Toute évaluation devra désormais se conformer à des normes nationales et internationales harmonisées », a insisté le Président. Un chantier mené avec les banques, qui « renforce les compétences des professionnels » et crée de véritables opportunités de valeur ajoutée.
La présentation du Luxembourg Property Valuation Institute (LPVI), assurée par Gérald Merveille a permis d’affirmer que « les évaluations “à la louche” n’ont plus leur place dans un dossier bancaire ». En effet, les banques sont désormais contraintes par les standards européens (CRR/EBA), qui imposent une double obligation :
- Respect d’un standard reconnu (TEGOVA Blue Book, RICS Red Book).
- Recours obligatoire à un évaluateur qualifié et indépendant.
Une pénurie de professionnels qualifiés
Le Luxembourg manque cruellement d’évaluateurs formés selon ces normes. D’où le partenariat entre la Chambre Immobilière et le LPVI pour structurer une montée en compétence nationale.
Deux niveaux de certification pour les professionnels assurés par l’Académie de l’Immobilier
- Niveau 1 – Certification LPVI : destinée à améliorer la qualité des avis de valeur et accélérer les dossiers bancaires.
- Niveau 2 – Certification TEGOVA (REV-Resi) : la seule véritable réponse réglementaire, reconnue en banque.
Gérald Merveille a insisté : « sans qualification, les avis de valeur risquent progressivement de perdre leur place dans les demandes de crédit » .
Vivi.lu : vers une base de données nationale des transactions
Autre annonce clé : l’évolution de Vivi.lu en véritable base de données de références transactionnelles.
Une évolution stratégique qui permettra enfin de comparer des biens sur la base de valeurs réelles, et non des annonces souvent éloignées des prix signés.
Portails immobiliers : vers plus de transparence
Le débat se poursuit avec Joe Schmit, trésorier de la Chambre Immobilière et secrétaire général de la Section Développeurs, qui présente la synthèse des échanges avec les principaux portails.
Rôle de la Chambre Immobilière dans les négociations avec les portails
La Chambre Immobilière est aujourd’hui l’interlocuteur privilégié des trois principales plateformes immobilières du pays avec lesquelles elle s’est entretenue ces derniers jours : atHome, Immotop et Wortimmo.
Pour mener ces discussions de manière structurée, un groupe de travail dédié a été constitué :
- 5 membres du Conseil d’Administration,
- accompagnés d’un appel à 5 membres volontaires (contact : info@chambre-immobiliere.lu).
Ce groupe avance autour de 4 missions essentielles :
- Identifier, pour chaque portail, les marges de manœuvre et les possibilités concrètes de collaboration.
- Définir une position commune, alignée avec les intérêts prioritaires de l’ensemble des membres.
- Obtenir le meilleur rapport visibilité / coût / services, pour garantir aux professionnels un accès équitable et performant aux plateformes.
- Adopter une approche constructive, fondée sur la négociation, la recherche d’accords et l’ouverture à toutes les options possibles.
Un cadre clair qui permet à la Chambre d’aborder les discussions avec une vision cohérente et une stratégie collective.
Un échange direct avec la salle : une heure de débat intense
La réunion s’est poursuivie par une heure de débat particulièrement intense avec les professionnels présents.
Questions, témoignages, frustrations, attentes : la salle était à l’affût de solutions concrètes pour sortir d’un marché sous pression et retrouver un modèle viable.
Les préoccupations étaient claires et portaient notamment sur :
👉 comment générer des leads qualifiés sans se faire écraser par les coûts ?
👉 comment assurer une visibilité équitable sur les portails ?
👉 quelles marges de négociation sont réellement possibles ?
Cet échange direct a mis en lumière un besoin urgent : des outils transparents, des tarifs plus cohérents et une stratégie commune pour rééquilibrer le rapport de force entre les professionnels et les plateformes.
Et maintenant ? Les négociations débutent
La Chambre Immobilière annonce l’ouverture officielle des négociations avec les portails dès le 1er décembre 2025.
Un rapport complet sera présenté fin janvier lors d’une assemblée générale extraordinaire – une étape décisive pour définir une ligne commune face aux plateformes, leurs tarifs et leurs services.
Mais pour l’heure, cette réunion marque un changement profond dans la manière dont la profession se projette :
- Les portails ne sont plus une fatalité tarifaire, mais des partenaires à négocier collectivement.
- L’évaluation devient un métier, pas un simple service, portée par une réglementation européenne qui ne laisse plus de place à l’approximation.
- Le financement reste le nœud du système, mais les discussions avec les banques avancent.
- La Chambre Immobilière s’affirme comme acteur central, fédérateur et stratégique.
Enfin, Paulo Madureira a conclu en réaffirmant les fondamentaux : « Notre force n’est pas dans le volume de nos paroles, mais dans l’impact de nos actions. »
Il a également rappelé les résultats obtenus cette année grâce à la Chambre, notamment l’adoption des mesures fiscales visant à relancer le marché : réduction de moitié de la base imposable, amortissement accéléré 6 %, imposition des bénéfices au quart du taux global.
« Est-ce suffisant ? Certainement pas », a-t-il insisté, appelant l’État, les banques et l’ensemble des acteurs à une mobilisation concertée. Et la Chambre Immobilière entend bien en être le moteur.
