Le Rapport d’analyse n°20, publié par l’Observatoire de l’Habitat, dresse un état des lieux précis des évolutions du marché immobilier résidentiel au 3e trimestre 2025. Après un premier semestre dynamique, ce nouveau trimestre confirme un ralentissement attendu de l’activité, dans un contexte de fin des incitants fiscaux et de normalisation progressive du marché.
Un effet d’anticipation suivi d’un tassement de l’activité
Le rapport met en évidence un phénomène désormais bien identifié :
l’activité sur les marchés immobiliers et fonciers avait fortement progressé au 2e trimestre 2025, portée par des acquéreurs désireux de concrétiser leur projet avant l’expiration définitive des avantages fiscaux au 30 juin 2025.
Sans surprise, le 3e trimestre 2025 marque un recul de cette dynamique, conséquence directe de cet effet d’anticipation. Ce ralentissement ne traduit toutefois pas un arrêt du marché, mais plutôt un retour à un rythme plus mesuré, après un pic conjoncturel.
Une correction des prix à court terme, mais une tendance annuelle toujours positive
Sur le plan des prix, l’indice hédonique des prix de vente des logements publié par le STATEC enregistre une baisse de -3,1 % sur le trimestre. Cette correction concerne l’ensemble des segments du marché, confirmant un ajustement généralisé après la hausse observée au trimestre précédent.
Toutefois, une lecture plus large permet de relativiser ce recul :
sur 12 mois, les prix restent orientés à la hausse, avec une progression de +1,2 % entre le 3e trimestre 2024 et le 3e trimestre 2025 pour l’indice agrégé des logements. Le marché s’inscrit ainsi dans une phase de stabilisation, plutôt que dans une tendance baissière durable.
Loyers : une hausse contenue, inférieure à l’inflation
Côté locatif, le rapport souligne une évolution modérée des loyers, tant pour les nouveaux baux que pour les loyers en cours :
- +1,2 % sur 12 mois pour les loyers annoncés des appartements,
- +1,4 % pour l’indice des loyers en cours de bail sur la même période.
Ces augmentations restent inférieures à l’inflation, qui a progressé de +2,4 % sur 12 mois. Un constat important, qui confirme que le marché locatif n’a pas connu de flambée des loyers au cours de l’année écoulée, malgré les tensions persistantes sur l’offre.
Vers une nouvelle phase du cycle immobilier
Les enseignements du Rapport d’analyse n°20 confirment que le marché immobilier luxembourgeois entre dans une nouvelle phase de son cycle :
moins marquée par les effets exceptionnels (incitants fiscaux, rattrapage post-crise), mais davantage guidée par les fondamentaux économiques, les conditions de financement et l’équilibre entre offre et demande.
Dans ce contexte, la lisibilité du cadre réglementaire, la stabilité des politiques publiques et la capacité à relancer la production de logements demeurent des enjeux centraux pour accompagner durablement les ménages, les investisseurs et l’ensemble des acteurs du secteur.
👉 Lire le rapport complet :
https://logement.public.lu/fr/publications/observatoire/rapport-analyse-20.html
