Si la Banque centrale européenne a récemment annoncé une pause après plus d’un an de hausse continue de ses taux directeurs, qui se répercutent sur les taux d’intérêt des banques quand elles accordent un prêt immobilier, le coût du crédit demeure très élevé. Un handicap évident pour le marché immobilier et les candidats à l’achat.
Des compteurs qui s’affolent
Une chose est d’avancer le montant d’un taux d’intérêt. Une autre est de constater la différence qu’une simple augmentation d’un point, voire de quelques dixièmes, engendre sur l’addition que cela représente pour l’emprunteur. Au Grand-Duché, il y a encore un an, à l’automne 2022, les taux fixes ne dépassaient pas les 3 %. Un an plus tard, ils sont en moyenne de 3,82 % pour les crédits supérieurs à 10 ans et à 4,37 % pour les crédits entre 1 et 5 ans. Certes, cela ne fait que renvoyer une dizaine d’années en arrière, peuvent à juste titre remarquer les plus anciens. Pourtant, en quelques mois, cela aboutit à une hausse vertigineuse du coût réel total des investissements pour les candidats à un achat immobilier.
Pour un foyer empruntant 500 000 euros sur 10 ans, le coût moyen du crédit est désormais de 110 898 € contre 74 117 € il y a un an ! Le taux moyen constaté est en effet passé de 2,81 % à 4,12 %. Et si ce même foyer emprunte sur 20 ans, certes, le taux n’a augmenté sur cette même période que (si l’on peut dire) de 2,86 % à 3,82 %, mais traduit en valeur absolue, cela correspondant à une augmentation de quelque 157 000 à 215 000 €…
Des montants qui, précisons-le, ne tiennent pas compte des frais d’assurance indexés sur la durée de l’emprunt.
Des banques plus sourcilleuses
Pas étonnant dès lors que les établissements bancaires soient plus réticents. Plus les taux sont élevés, plus les profils sont examinés à la loupe et plus nombreux sont les candidats qui jettent l’éponge. Ou qui se voient refuser un prêt qu’il y un ou deux ans encore, avec une même catégorie de revenus et des mêmes garanties, on leur aurait accordé quasiment les yeux fermés… Sans compter que le marché ayant plongé, vendre un bien pour financer l’apport d’un autre logement se révèle désormais aléatoire.
Dans les faits, l’apport jugé nécessaire par les banques et qui conditionne l’octroi de l’emprunt à des conditions encore supportables dépend du projet. Les organismes financiers n’affichent pas les mêmes exigences vis-à-vis d’investisseurs cherchant à acheter une résidence secondaire que vis-à-vis de jeunes candidats à un premier achat. Pour autant, concernant les mensualités dont il faut s’acquitter, la règle prudentielle des 30 à 40 % demeure. Pour résumer, disons que chaque mois, une fois remboursé ce credit, un foyer doit encore avoir deux tiers de ses revenus disponibles pour ses charges courantes. Si l’on reprend notre exemple (500 000 € sur 20 ans), et donc une mensualité de l’ordre de 2 700 €, cela nous amène à des revenus de quelque 9 000 € par ménage.
Toujours une question géographique
On l’aura compris, rien de tout cela n’amène à retrouver le moral. Encore que. Au Grand-Duché comme ailleurs, il est toujours possible de reconsidérer ses projets et de prendre en compte notamment les disparités géographiques. Ainsi, pour la somme de 500 000 €, toujours, les prix variant du simple au double (et même davantage), on peut préférer disposer de 95 m² à Clervaux que de se contenter de 36 m² à Bertrange. Et comme au Luxembourg, les transports en commun sont désormais gratuits, pour un cadre de vie plus verdoyant, il y a de quoi réfléchir.
Et ce même constat est valable également ailleurs en Europe. Nos amis et voisins français et belges sont confrontés également à des taux au plus haut. Encore qu’avec l’Allemagne, le Grand-Duché soit positionné actuellement légèrement au-dessus de la moyenne de la zone euro, et la Belgique et surtout la France un peu en dessous.
Comme quoi changer de projet au lieu de le remiser à plus tard n’est pas une hypothèse à écarter d’un revers de main. De toute façon, la présidente de la banque centrale européenne Christine Lagarde a bien indiqué qu’il était bien trop tôt pour envisager de baisser les taux directeurs… Reste que l’on n’est jamais à l’abri d’une bonne surprise : un frémissement à la baisse a été enregistré en septembre. Le taux d’intérêt variable des crédits immobiliers accordés aux ménages a diminué de 8 points à 4,71 % en septembre 2023, contre 4,79 % en août. Pour les nouveaux contrats à taux fixe, le taux d’intérêt moyen s’établit à 3,90%. Mais de là à en tirer des conclusions à moyen ou long terme…
sources : Banque centrale du Luxembourg et Observatoire de l’Habitat
