L’acquisition d’un logement représente souvent un investissement majeur et un moment décisif dans la vie d’un individu ou d’une famille. Afin de faciliter cet important projet, de nombreuses aides financières sont mises à disposition par les autorités et diverses institutions. Ces soutiens visent à rendre l’accession à la propriété plus accessible, en allégeant les charges financières et en offrant des solutions adaptées à chaque situation. Dans ce chapitre, nous explorerons les différentes aides disponibles, les conditions d’éligibilité, ainsi que les démarches à suivre pour en bénéficier, vous permettant ainsi de réaliser votre rêve de devenir propriétaire.
PART 1 / Les aides financières pour acquérir son premier logement
Un nouveau paquet de mesures a été annoncé par l’État pour soutenir le marché immobilier. Les primo-accédants, c’est-à-dire les foyers cherchant à acquérir leur premier logement, sont particulièrement concernés.
Les députés ont adopté à la mi-mai un « paquet » de mesures présenté par le gouvernement afin de relancer le secteur de l’immobilier, toujours en crise. Pour l’essentiel, les pouvoirs publics ont élargi les critères permettant de bénéficier d’aides financières de la part de l’État, en haussant les plafonds de revenus au-dessus desquels les foyers ne sont plus éligibles.
À titre d’exemple, selon le ministre du Logement Claude Meisch, « 59 % de tous les ménages sont désormais éligibles à la prime d’accession à la propriété ».
Par ailleurs, le montant même de certaines aides est également revu à la hausse.
Passons donc en revue les différentes aides, les divers dispositifs dédiés spécifiquement ou ouverts aux « primo-accédants ».
La prime d’accession à la propriété
Son montant demeure inchangé et varie de 500 à 10 000 euros.
- S’il s’agit d’une maison jumelée, la prime peut être augmentée de 15 % (soit s’élever de 575 à 11 500 euros).
- S’il s’agit d’un logement au sein d’une copropriété ou d’une maison en rangée (*), la prime peut être augmentée de 40 % (soit s’élever de 700 à 14 000 euros).
(*) C’est-à-dire dans une rue où les maisons sont mitoyennes et le plus souvent identiques.
À noter que l’État a instauré une prime conjoncturelle : un bonus de 20 000 euros est accordé aux foyers achetant un logement nouvellement construit en VEFA (si l’acte authentique de vente est — ou a été — signé entre le 1er septembre 2023 et le 31 décembre 2024).
Les conditions à remplir
- La demande de prime doit être initiée dans un délai d’un an à compter de la date de l’acte notarié ;
- il faut avoir signé un contrat de prêt hypothécaire auprès d’une banque ;
- il est évidemment interdit d’être déjà propriétaire d’un autre logement (que ce soit au Grand-Duché ou à l’étranger) ;
- il faut que le particulier ou l’un des deux adultes du foyer ait perçu des revenus durant l’année précédant l’acte notarié.
Enfin, le logement évidemment situé au Luxembourg doit servir d’habitation principale et permanente durant au moins deux ans.
Les plafonds de revenus (chiffres mis à jour en juin 2024) : il s’agit évidemment des revenus 2023.
| Personne seule Communauté domestique sans enfant à charge Communauté domestique avec 1 enfant à charge Communauté domestique avec 2 enfants à charge Communauté domestique avec 3 enfants à charge | 50.551,40 75.822,50 96.043,06 116.263,62 136.484,18 |
| + par enfant à charge supplémentaire | + 15 160,81 |
Des exemples concrets :
Jean-Paul et Christiane sont mariés, et ils ont quatre enfants : trois sont encore lycéens et à charge ; le quatrième vit sous leur toit mais n’est plus à charge au sens fiscal.
Pour acquérir leur maison (isolée), les époux ont contracté un emprunt de 900 000 euros sur 25 ans au taux de 4,2 %.
Leurs revenus 2023 : 80 582,84 € pour le père, 41 888,12 € pour la mère et 10 848,18 € pour leur quatrième enfant (qui n’est plus à charge).
Avant les mesures adoptées en mai 2024, la famille n’aurait pas eu droit à la prime.
Grâce aux mesures, elle obtient une prime de 1 590,45 €.
Manon vit et élève seule un enfant mineur (et donc à charge fiscalement). On parle ainsi de foyer monoparental.
Elle a acquis un appartement et emprunté 400 000 euros sur 25 ans au taux nominal de 4,8 %.
Ses revenus annuels 2023 ont été de 60 458,84 euros.
Avant les mesures adoptées en mai, Manon aurait touché une prime d’un montant total de 3485,85 euros. Avec les mesures, qui comprennent un « coup de pouce » pour les familles avec enfant(s), le montant est de 8 542, 77 euros (soit un peu plus de 6100 euros de prime de base, et une majoration de 30 % d’environ 2400 euros).
Théo est célibataire et sans enfant. Il vient d’un acquérir un appartement en état futur d’achèvement (VEFA). Pour ce faire, il a emprunté 425 000 euros sur 25 ans au taux nominal de 4 %.
Ses revenus annuels 2023 ont été de 50 488,98 euros.
Avant les mesures adoptées en mai, Théo n’aurait pas perçu de prime d’accession à la propriété. Avec les mesures, cette aide se monte désormais à 21 506,33 euros. Elle comprend 20 000 euros de primes compensatoires conjoncturelles dédiées spécifiquement aux logements neufs.
La subvention d’intérêt
Hors la prime d’accession, les primo-accédants peuvent également solliciter l’État pour obtenir une subvention d’intérêt. Elle couvre une partie de la charge des intérêts débiteurs du crédit immobilier subventionné.
Le « paquet » de mesures adopté en mai a permis une augmentation à 3,5 % du taux maximal de l’aide pour tenir compte du « haut niveau des taux d’intérêt sur le marché des prêts immobiliers ». Par ailleurs, les plafonds de revenus liés à l’octroi de cette aide ont été revus à la hausse, dans les mêmes proportions que pour la prime d’accession.
À noter que cette réforme s’applique aux prêts en cours, ce qui devrait soulager certains emprunteurs…
Si l’on se réfère aux exemples mentionnés plus haut, cela se traduit par une aide significative pour les ménages qui ont décidé d’acquérir un logement 2024.
Pour Jean-Paul et Christiane, la subvention se monte à 78 euros mensuels (ils n’y auraient pas eu droit avec les anciens critères).
Pour Manon, qui bénéficiait d’une aide mensuelle de 154 euros jusqu’à la mi-mai pour rembourser ses mensualités, le montant s’élève à présent à 465 euros.
Enfin, concernant Théo, il est désormais éligible et se voit accorder une aide mensuelle de 40 euros pour rembourser son crédit.
La garantie d’État
L’éventail des aides inclut par ailleurs la possibilité de demander à l’État de se porter garant du prêt contracté en vue de l’accession d’un logement. Sous certaines conditions, bien évidemment. Ces dernières ont été élargies, là encore lors de l’adoption du « paquet » de mesures à la mi-mai.
Les changements concernent d’une part le plafond du taux débiteur maximal du prêt à garantir qui est augmenté de 3 à 6 %, d’autre part le taux maximal de la garantie d’État par rapport au coût du projet qui passe de 30 à 40 % (soit par exemple pour un emprunt de 400 000 euros un maximum de 160 000 euros contre 120 000 jusqu’alors) et enfin les plafonds de revenus annuels au-delà desquels cette aide n’est pas accordée (tableau ci-dessous) :
| Montant maximum de la garantie Limite de revenu annuel 1 emprunteur Limite de revenu annuel 2+ emprunteurs | 294.824,40 97.784,94 135.387,45 |
D’autres aides demeurent, même si elles n’ont pas été modifiées au mois de mai.
C’est le cas du Bëllegen Akt (crédit d’impôt sur les actes notariés) qui était déjà passé en début d’année de 30 000 à 40 000 € par personne pour les actes signés en 2024. Pour un couple, cela correspond à une économie de 80 000 €.
Cela concerne également les aides prévues pour la rénovation énergétique des logements (un budget à prendre en compte dès l’achat). À retrouver ici.
En revanche, d’autres subventions ou aides spécifiques à l’acquisition de « logements abordables » ont été accrues.
PART 2 / Des aides élargies pour acheter un logement abordable
Les logements abordables ne sont pas seulement destinés à être loués. Il est possible de les acquérir. À des prix, par définition, plus « abordables ». L’État vient de modifier à la hausse les plafonds d’éligibilité.
S’il était devenu plus difficile pour des foyers bénéficiant de revenus confortables d’acquérir un premier logement « traditionnel », cela devenait souvent impossible pour les candidats à l’accession aux revenus plus modestes.
Dans son « paquet » de mesures dévoilé à la mi-mai destiné à redynamiser le secteur de l’immobilier et par conséquent à aider les ménages cherchant à acheter un bien (a fortiori les primo-accédants), l’État a cherché également à soutenir les foyers désireux d’acquérir un logement social, dit encore « logement abordable ».
Pour rappel, à surface égale, un logement abordable est affiché à un prix inférieur de l’ordre de 35 % en moyenne par rapport au marché.
Certaines conditions demeurent pour bénéficier des aides énergie.
Les principales sont celles-ci :
- s’engager à occuper le logement à des fins d’habitation personnelle uniquement ;
- avoir obtenu un accord de financement délivré par un établissement bancaire ;
- ne pas être propriétaire au Luxembourg ou à l’étranger ou à défaut ;
- s’engager à vendre son logement actuel.
Enfin, il est nécessaire d’obtenir un certificat d’éligibilité. Celui-ci est lié aux revenus de la famille (on parle de « communauté domestique », dans la mesure où sont pris en compte les enfants non à charge mais continuant de vivre au foyer).
En procédant à un relèvement des plafonds, le gouvernement estime que désormais, « 70 % des ménages sont dorénavant éligibles » à l’acquisition d’un logement abordable. Une proportion qui monterait même à 80 % pour les logements à « prix modéré ». Ces derniers se distinguent juridiquement par le fait que leur vente n’est pas subventionnée par l’État.
Ces mesures ont enfin un double objectif : accroître le nombre de candidats, certes, mais aussi dans le même temps « soulager » les promoteurs publics dont le stock de logements vacants et destinés à la vente prenait des proportions inquiétantes.
Les nouveaux plafonds de revenus (2023) pour être éligible à l’achat d’un logement abordable
| Communauté domestique | Limite de revenu (revenu annuel en euros) |
| Personne seule Communauté domestique sans enfant à charge Communauté domestique avec 1 enfant à charge Communauté domestique avec 2 enfants à charge Communauté domestique avec 3 enfants à charge | 58.956,67 88.439,61 112.024,12 135.608,63 159.193,14 |
| + par enfant à charge supplémentaire | + 17.686,07 |
Les nouveaux plafonds de revenus (2023) pour être éligible à l’achat d’un logement à prix modéré
| Communauté domestique | Limite de revenu (revenu annuel en euros) |
| Personne seule Communauté domestique sans enfant à charge Communauté domestique avec 1 enfant à charge Communauté domestique avec 2 enfants à charge Communauté domestique avec 3 enfants à charge | 69.435,60 104.162,62 131.931,33 159.709,26 187.487,19 |
| + par enfant à charge supplémentaire | + 20.828,83 |
Des exemples concrets
Paul est célibataire, sans enfant et ses revenus 2023 ont été de 48.809,48 €. Selon les anciens critères, il ne pouvait qu’envisager l’acquisition d’un logement à coût modéré. Désormais, il est éligible aussi pour l’achat d’un logement abordable.
Jérôme et Stéphanie sont en couple et n’ont pas d’enfant. En 2023, leurs revenus respectifs ont été de 53.120,85 € et de 32.580,58 €. Jusqu’alors, ils ne pouvaient être éligibles à aucun dispositif. Avec le paquet voté à la mi-mai, ils ont la possibilité de solliciter l’achat d’un logement ou abordable, ou à prix modéré.
Antoine a élevé seul ses trois enfants. Deux sont à charge, le troisième, l’aîné de la fratrie, Benjamin, ne l’est plus et perçoit un salaire. Les revenus 2023 du père et de son fils aîné furent de 57.095,95 € et 42.989,85 €. Comme dans le premier cas, s’ils étaient déjà éligibles à l’achat d’un logement à prix modéré, ils le sont aussi à présent pour acheter un logement abordable.
Deux précisions importantes : taille et rétroactivité
→ Une fois toutes les conditions remplies, on ne peut acquérir qu’un logement dont la surface et la composition (nombre de pièces et chambres) correspond au profil de la famille. Un célibataire sans enfant ne pourra acquérir un trois pièces…
→ Pour l’heure, les mesures instaurées en mai sont valables avec effet rétroactif au 1er janvier 2024 et seront en vigueur jusqu’au 31 décembre sans assurance d’être reconduites.
