Découvrez notre check-list de tous les éléments à prendre en considération avant de louer l’appartement ou la maison de propriétaires.
La mise en location d’un logement fait partie des activités quotidiennes des agences immobilières : c’est un accompagnement clé pour aider les propriétaires à rentabiliser leur investissement. Mais puisqu’il existe un certain nombre de précautions à prendre et de réglementations amenées à varier avec le temps, ce projet mérite d’être correctement anticipé et encadré.
Estimer le montant du loyer pour le propriétaire
Etape 1 de cette Check-list des propriétaires : l’estimation du montant du loyer qui va reposer sur plusieurs éléments :
- votre connaissance du marché actuel,
- la superficie du bien,
- son emplacement
- ou encore ses performances énergétiques, par exemple.
À cette étape du projet, vous devez naturellement composer avec le cahier des charges du propriétaire, qui peut lui aussi avoir une idée du loyer idéal en tête. Mais votre rôle sera aussi de l’informer et de lui expliquer pour quelles raisons vous lui conseillez le montant de loyer sur lequel vous positionnez votre estimation.
Respecter la réglementation : annonce et diagnostics immobiliers
La mise en location d’un bien immobilier reste encadrée par la loi au Luxembourg. Le propriétaire (ou le bailleur) qui vous confie son logement est tenu de fournir un certain nombre d’informations au locataire, par exemple sur la performance énergétique du logement.
Avant de publier une annonce, assurez-vous bien d’avoir tous les diagnostics obligatoires à disposition. Plus tard, les synthèses des diagnostics pourront être annexées au bail.
Ensuite, conformez-vous à toutes les réglementations en place concernant la rédaction et la publication d’une annonce immobilière.
Par exemple, expliquez clairement le montant des frais d’agence :
- En nombre de mois de loyer (montant en €) + TVA applicable (17%), partagés équitablement (50/50) entre le bailleur et le locataire ;
- 50 % à la charge du locataire, soit x € + TVA applicable.
Veillez aussi à être très clair sur le montant de la garantie locative, pour laquelle vous pouvez donner deux informations : son montant en euros, et le nombre de mois de loyer qu’elle représente.
Rédiger le bail à loyer : des lois qui changent régulièrement
Les réglementations qui encadrent le bail à loyer sont amenées à changer régulièrement : les professionnels de l’immobilier doivent se tenir informés pour toujours rester conformes !
La dernière modification en date remonte au 1er août 2024, avec la révision du bail à loyer. Désormais, des dispositions spécifiques s’appliquent pour les colocations : par exemple, un bail unique doit lier le propriétaire avec les locataires. Ces derniers formalisent par écrit un pacte de colocation et sont solidairement responsables du respect de toutes les dispositions du bail. Toujours dans le cadre d’une colocation (ou d’une location à baux multiples), le montant de la somme payée par tous les locataires ne peut pas être supérieur à la limite du loyer annuel maximal.
D’autres règles viennent modifier la rédaction du bail à loyer : elles concernent les mentions obligatoires, la fin de la notion de logements de luxe, le partage à 50/50 des frais d’agence entre bailleur et locataire et la réduction du montant maximal de la garantie locative à 2 mois de loyer (contre 3 auparavant).
Organiser les états des lieux : chronophage, mais incontournable
Dernière étape indispensable de cette Check-list des propriétaires avant de mettre un logement en location : réaliser un état des lieux d’entrée. C’est la seule et unique manière de protéger le propriétaire des dégradations imputables au locataire. Votre rôle, ici, est de vous présenter comme un interlocuteur neutre, qui maîtrise la réglementation et qui a toujours le souci du détail.
Comment gérer cette étape efficacement ? Équipez-vous d’outils qui permettent de dématérialiser les états des lieux, et d’y ajouter un maximum de photos. N’hésitez pas à anticiper cette étape de l’état des lieux avec le propriétaire : puisqu’il s’agit de son bien, il peut aussi vous donner des informations qui vous aideront à cibler les points les plus importants et à ne rien oublier.
