Après des mois de stagnation, le marché résidentiel luxembourgeois montre des signes clairs de reprise. Si les ventes dans le neuf progressent, c’est surtout grâce au retour des particuliers, et non des acheteurs institutionnels.
L’année 2024 s’est terminée sur une note positive pour les promoteurs immobiliers. Au quatrième trimestre, les ventes dans le segment du neuf ont connu une progression notable, selon les chiffres présentés par la Chambre Immobilière lors d’une rencontre à la CSSF début mars. Cette tendance, confirmée par les données d’Eurocaution, concerne tous types de produits, mais s’observe particulièrement dans la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
On observe clairement une réactivation de la demande privée. Les acheteurs, après une période d’attentisme due à la hausse des taux d’intérêt, reprennent position, notamment sur les projets neufs bien situés et bien positionnés en prix », explique Jean-Paul Scheuren, porte-parole de la Section Développeurs de la Chambre Immobilière.
Contrairement aux idées reçues, cette reprise n’est pas tirée par les ventes aux communes ou à l’État, mais bien par un retour marqué des particuliers sur le marché. En comparant les ventes en VEFA du quatrième trimestre 2024 à celles de la même période un an plus tôt, le nombre total de transactions a plus que doublé (passant de 126 à 261).
Mais le plus significatif est ailleurs : les ventes privées, c’est-à-dire celles réalisées avec des particuliers, ont été multipliées par 2,5, passant de 82 en T4-2023 à 212 en T4-2024. À l’inverse, les ventes aux entités publiques (État et communes) sont restées relativement stables (44 vs. 49).
Ce rebond témoigne d’un regain de confiance des ménages, attirés par des prix plus stables et une offre plus ciblée.
« Ce sont bien les particuliers qui, en 2024, ont soutenu la relance du neuf. Cela démontre que le marché retrouve un certain équilibre, à condition que l’offre soit adaptée et que l’accès au financement soit possible », souligne Jean-Paul Scheuren, porte-parole de la Section Développeurs de la Chambre Immobilière.
Un pouvoir d’achat légèrement revigoré
L’évolution des taux d’intérêt continue de peser sur la capacité d’emprunt des ménages. Le taux moyen pour un prêt immobilier s’élevait encore à 3,69 % en novembre 2024, contre 1,4 % en moyenne entre 2019 et mi-2022. Résultat : les mensualités ont augmenté d’environ 30 % pour un emprunt sur 25 ans.
Mais une série de facteurs ont contribué à atténuer l’impact : cinq tranches d’indexation entre fin 2021 et septembre 2023, combinées à des ajustements du barème fiscal, ont permis une amélioration nette du pouvoir d’achat estimée à près de 10 %. Un coup de pouce bienvenu pour les ménages souhaitant accéder à la propriété.
Un nouveau rapport de force
Ce retournement du marché marque un changement de paradigme. Le Luxembourg n’est plus un marché de vendeurs, mais un marché d’acquéreurs. Une évolution structurelle qui pousse les promoteurs à adapter leur offre, leur rythme de construction, mais aussi à réfléchir à de nouveaux modèles de financement et d’accès à la propriété.
Face à ces défis, la Chambre Immobilière multiplie les initiatives : la plateforme aides.lu, la charte qualité charte.lu ou encore le véhicule d’investissement Prolog Luxembourg S.A. visent à soutenir les développeurs et à faciliter l’accès au logement pour les ménages, tout en maintenant la dynamique économique du secteur.
Si la reprise reste fragile, ces signaux laissent entrevoir une année 2025 placée sous le signe de la relance, avec un marché plus équilibré, plus sélectif, mais aussi plus accessible aux acquéreurs privés.
